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一年新開工12個城中村改造項目

在握手樓之間仰望高樓林立，城與鄉(xiāng)的邊界僅是眼前的“一線天”距離。城中的村，村外的城，一街之隔便是兩個全然不同的世界。廣州是中心城區(qū)存在大量城中村的一線城市，城中村改造是廣州打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵一招。

今年，廣州市城中村改造邁出了更大步伐：自年初首批城中村改造項目開工活動以來，全市新批復(fù)文沖東、廟頭村、湖中村等城中村改造項目13個，里仁洞村、車陂村、火村二期等改造項目先后取得新進(jìn)展，2023年共有12個城中村改造項目迎來新開工。審批加速度助力開工按下“快捷鍵”，廣州城中村改造換道提速沖刺新目標(biāo)。

城市更新是拉動經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵引擎。在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整的當(dāng)下，有效拉動投資、擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)相關(guān)上下游領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)增長。

今年4月，中共中央政治局召開會議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造；7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。搭乘國家鼓勵政策的“快車道”，2023年廣州城中村改造全面提速，并以提質(zhì)增效為長遠(yuǎn)目標(biāo)，力促審批快、開工快、交付快，對改造項目實施全周期管理。

回顧今年，廣州堅持“拆、治、興”的改造理念，同時結(jié)合自身特點因城施策，積極探索城中村改造新模式，以新理念新方式加大政策創(chuàng)新，力爭率先落地城中村改造新政策，全面構(gòu)建城中村改造“工具包”，全速穩(wěn)步推進(jìn)各批復(fù)、開工項目，在政策法規(guī)、改造模式、工作機(jī)制等方面均實現(xiàn)了新的突破，從而以更加科學(xué)精準(zhǔn)的決策為改造項目提質(zhì)增效。

面對新一輪城中村改造，廣州拿出了一線城市應(yīng)有的擔(dān)當(dāng)作為，迅速響應(yīng)國家對城中村改造的工作部署，一方面積極探索可復(fù)制推廣的改造路徑，另一方面也統(tǒng)籌好新舊模式，積極穩(wěn)妥推進(jìn)項目實踐，靈活落地“一村一策”機(jī)制，力爭為全國超大特大城市城中村改造貢獻(xiàn)廣州智慧！

釋放資金乘數(shù)效應(yīng)，撬動社會資本

速度的背后是力度的支撐，廣州誓要啃下城中村改造這塊“硬骨頭”，高位推動各項工作落地實施，突出了強(qiáng)政府統(tǒng)籌、強(qiáng)政策支持、強(qiáng)資金保障三大特色。不僅在以往基礎(chǔ)上“更上一層樓”，同時也在中央政策支持下，加快落地相關(guān)政策紅利，增強(qiáng)對城中村改造項目的保障力度。

政府統(tǒng)籌，優(yōu)化頂層設(shè)計。今年，廣州市自上而下傾力推動城中村改造，成立了以市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任總指揮的市城中村改造建設(shè)指揮部，指揮部辦公室設(shè)立在廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。指揮部建立健全三級協(xié)調(diào)機(jī)制，各區(qū)分別成立二級指揮部，設(shè)置若干工作專班，建立起市區(qū)兩級有效運(yùn)行的工作機(jī)制，不斷為城中村改造工作提質(zhì)增效。

政策統(tǒng)領(lǐng)，完善方法體系。近日，《廣州市城中村改造條例》正式面向社會征詢意見，這是廣州市首次針對城中村改造進(jìn)行的立法工作，也是全國首個即將出臺的專門針對城中村改造的地方性法規(guī)條例。

事實上，自2009年啟動“三舊”改造以來，廣州不斷強(qiáng)化城市更新制度設(shè)計，從最初的“1個規(guī)章+3個實施辦法”，進(jìn)而豐富為今天的“1+N+X”政策體系：即1個總體綱領(lǐng)；N項配套政策，如土地管理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資金支持、保障房籌集、安置房建設(shè)、歷史文化保護(hù)等方面的政策供給；出臺多個落實文件，包括工作方案、工作指引、實施細(xì)則等。

多方融資，拉動有效投資。錢從哪來？如何破解融資難問題是城中村改造能否順利推進(jìn)的關(guān)鍵。周期長、投入大、回報慢等問題一直是擺在改造主體面前的難關(guān)，特別是拆遷補(bǔ)償、安置房建設(shè)和配套設(shè)施建設(shè)需要大量資金，僅靠財政難以滿足資金需求。

今年，在國家大力支持城中村改造的利好環(huán)境下，廣州緊抓政策紅利期著力拓寬融資渠道，一方面積極爭取國家層面對廣州城中村改造在融資優(yōu)惠政策、中央預(yù)算內(nèi)資金、地方政府專項債券、專項借款、政策性開發(fā)性金融工具等領(lǐng)域的支持；另一方面，大膽創(chuàng)新醞釀成立廣州城中村改造基金，吸引更多社會資本參與改造，破解城中村改造資金瓶頸。

城中村改造是綜合性、復(fù)雜性的民生工程，廣州始終堅持系統(tǒng)思維，將“有形的手”與“無形的手”結(jié)合起來，在制度設(shè)計、政策優(yōu)惠和融資保障等方面多管齊下，為城中村改造工作落地見效保駕護(hù)航。

人人住有宜居的“城中家”

盤活低效用地，打造城市名片。城中村改造是城市環(huán)境品質(zhì)的一場質(zhì)變。一片片低矮的村屋搖身一變成為現(xiàn)代城市新風(fēng)景，發(fā)生在空間里的奇跡帶動城市實現(xiàn)能級躍升。廣州城中村改造不僅助推了天河北、珠江新城、琶洲等重點功能區(qū)開發(fā)建設(shè)，也供應(yīng)了一批批舒適宜居的居住社區(qū)。

 當(dāng)前，在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》指引下，廣州充分分析研判新一輪城中村改造趨勢、特點，研究起草了積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造推動高質(zhì)量發(fā)展的實施意見，力求通過推動城中村改造實現(xiàn)公共服務(wù)均等化、全覆蓋，以解決社會資源不平衡、不充分問題。

擁有800多年歷史的文沖村，有著眾多歷史悠久的明清古建筑，其中以陸氏大宗祠和文沖碉樓等最為知名。該村改造項目以原地修繕和遷移建設(shè)的方式建成約1萬平方米古建筑群落——廣州幸福里，打造集廣繡、醒獅、曲藝、龍舟、武術(shù)等于一體的多功能文化陣地，重現(xiàn)昔日文沖廻龍市舊街的繁華。不僅如此，目前文沖村改造已累計交付復(fù)建安置房4000余套，配套中小學(xué)、消防站、文化站等也已完工并交付使用。

一直以來，廣州城中村改造注重公益優(yōu)先原則，在項目改造時序上明確要求優(yōu)先建設(shè)民生類、公益類項目，堅持改善民生的正向優(yōu)化，讓新社區(qū)自我“造血”，為本地居民留住鄉(xiāng)愁。廣州城中村改造以更大力度保障民生：規(guī)劃新建村民安置房23萬套，公建配套384萬平方米，保護(hù)修繕文物古跡和歷史建筑489處，通過發(fā)揮改造的“木桶效應(yīng)”，加快實現(xiàn)城市公共服務(wù)均等化。

結(jié)合國家最新政策文件，廣州今年也在政策中更加凸顯城中村改造的社會效益。如在新制定的“三舊”改造實施辦法中，特別增加了歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)、綠色發(fā)展、綠化保護(hù)等專項條款；在城中村改造條例中明確改造要立足于增進(jìn)社會公共利益等。對照住建部最新要求，接下來，廣州還將以拆除新建、拆整結(jié)合和整治提升三種方式，對全市城中村進(jìn)行分類改造，優(yōu)化人居環(huán)境、補(bǔ)足基礎(chǔ)設(shè)施短板。

 作為多年的人口凈流入城市，城中村的開放包容是廣州城市精神的時代注腳，它既是時代的產(chǎn)物，也將與時俱進(jìn)釋放出新的潛能。當(dāng)前，國家力推保障性住房、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造“三大工程”，未來的城中村改造也將承擔(dān)起更多社會功能，特別是住房保障功能，提供人人住有宜居的“城中家”，為廣州持久保持人口紅利作出貢獻(xiàn)。

2023年廣州城市更新成績單

數(shù)據(jù)

2024年廣州城市更新重點任務(wù)

數(shù)據(jù)

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破題“改造難” 廣州勇當(dāng)先

優(yōu)化前期開發(fā)，保障改造順利推進(jìn)

今年來，國家陸續(xù)發(fā)布支持超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的政策組合拳，廣州城中村改造迎來前所未有的機(jī)遇，由此進(jìn)入了新的階段。在延續(xù)以往“三舊”改造的政策基礎(chǔ)上，廣州新一輪城中村改造緊密結(jié)合國家最新政策精神，以突出公益性、實施“依法征收，凈地出讓”模式，強(qiáng)統(tǒng)籌強(qiáng)保障為基本特征。

一直以來，廣州市城中村改造有著鮮明的市場化底色：村集體通過公開方式選取合作企業(yè)進(jìn)行改造，由合作企業(yè)負(fù)責(zé)拆遷、安置和開發(fā)建設(shè)。市場機(jī)制在資源配置中發(fā)揮了決定性作用，在一定時期內(nèi)取得了較好成效。

隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化，特別是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整，僅依靠以往社會力量和市場化手段難以打通城中村改造工作堵點。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，城中村改造堅持“依法征收，凈地出讓”，在堅持發(fā)揮市場決定性作用的同時，力求更好發(fā)揮政府統(tǒng)籌作用。

與原有改造模式相比，新一輪城中村改造將充分發(fā)揮政府的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力量，在土地出讓前處理好產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)?！耙婪ㄕ魇眨瑑舻爻鲎尅笨捎行Ы鉀Q拆遷難、周期長等問題，保障項目順利如期推進(jìn)，村民早日得到安置。

近期，《廣州市城中村改造條例》公開征詢意見，在首條立法目的中便明確，條例制定為了滿足公共利益需要，推進(jìn)和規(guī)范城中村改造……新一輪城中村改造的特點是更加突出公益性，以城中村改造為著力點，著力改善人民群眾基本居住條件、補(bǔ)齊城市治理短板，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，建設(shè)宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。

針對當(dāng)前城中村改造工作新趨勢，目前，廣州正在制定多項相關(guān)配套政策，已在6個方面形成政策供給：包括土地管理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資金支持、保障房籌集、安置房建設(shè)、歷史文化保護(hù)等。同時，相關(guān)部門出臺了“依法征收、凈地出讓”新模式工作指引、發(fā)展保障性租賃住房指引文件、優(yōu)化城中村改造審批流程等文件，全面保障城中村改造的社會公益性。

從過去的合作改造模式，到“依法征收，凈地出讓”改造模式，今后，城中村改造將在“有效市場”的基礎(chǔ)上，更多體現(xiàn)“有為政府”的保障作用，舉廣州全市之力推動改造如期順利推進(jìn)，民生項目得到根本保障。

實行凈地出讓，高效推動連片提升

當(dāng)前，廣州城中村改造工作正處在提速增效的關(guān)鍵階段，2023年，廣州市政府工作報告首次在城市更新領(lǐng)域提出四大重點片區(qū)連片提升的改造新模式，包括廣州火車站片區(qū)、新中軸海珠片區(qū)、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)、羅沖圍片區(qū)等。接下來，上述片區(qū)將率先推動“依法征收，凈地出讓”新改造做法，打造新模式樣板項目。

鑒于新一輪城中村改造的新特點，廣州市不斷加強(qiáng)政府統(tǒng)籌力度，建立了以市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任總指揮的市城中村改造建設(shè)指揮部，建立健全三級協(xié)調(diào)機(jī)制，四大重點片區(qū)分別成立了指揮部。廣州進(jìn)一步探索政府與市場聯(lián)合推動改造新模式，明確以“指揮部+公司”的推進(jìn)方式，讓“有形的手”與“無形的手”緊緊相握。

其中，市級指揮部主要負(fù)責(zé)出臺政策，優(yōu)化審批流程，穩(wěn)步推進(jìn)后續(xù)實施進(jìn)度等；區(qū)級指揮部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌區(qū)屬部門、街道等單位，開展征地拆遷等工作；改造主體組織項目公司負(fù)責(zé)籌集建設(shè)資金，編制建設(shè)工程方案及后續(xù)建設(shè)工作。

今年上半年，廣州市初步確定四大重點片區(qū)改造主體推動“指揮部+公司”模式落地，通過區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)，將過去單一城中村改造的“小平衡”變?yōu)槠瑓^(qū)綜合改造的“大平衡”，以豐補(bǔ)歉、以肥補(bǔ)瘦，充分發(fā)揮重點片區(qū)“引擎”作用，探索支撐城中村改造新模式。

目前，四大重點片區(qū)已基本完成啟動區(qū)前期工作，相繼開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查和改造方案審核工作，同步申請政策性資金支持，多渠道籌集改造資金。

為進(jìn)一步加快推進(jìn)四大重點片區(qū)項目建設(shè)，接下來，廣州將參照白云機(jī)場三期擴(kuò)建工程模式推進(jìn)上述片區(qū)啟動改造。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，機(jī)場三期征拆安置工程高位推動“指揮部+公司”模式，形成市區(qū)緊密聯(lián)動各司其職的強(qiáng)大合力。該模式緊抓“立項、資金、用地”三大核心要素，把征地拆遷、安置房、公建配套設(shè)施等建設(shè)內(nèi)容梳理成項目清單，按照基本建設(shè)程序，采取聯(lián)審決策和聯(lián)合審批方式加速項目落地，形成“動則必快、動則必成”的工作態(tài)勢。

新一輪城中村改造不再是單一的市場行為，而是一股自上而下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動力量，即在一定區(qū)域、特定領(lǐng)域，以特定方式精準(zhǔn)施策、高效投放資金，為穩(wěn)投資、穩(wěn)增長作出積極貢獻(xiàn)。當(dāng)前，面臨新一輪城中村改造的重大機(jī)遇，身經(jīng)百戰(zhàn)的廣州如何做好新舊銜接，是過渡時期需要走好的關(guān)鍵一步。

統(tǒng)籌多項政策，注入多種資源

里仁洞、火村、文沖東……今年，廣州市迎來多個項目開工，市場化機(jī)制繼續(xù)發(fā)揮重要作用。另一邊，白云區(qū)羅沖圍、越秀區(qū)火車站片區(qū)等重點片區(qū)陸續(xù)編制完成改造方案并啟動前期數(shù)據(jù)摸查，通過采取“指揮部+公司”的改造新模式，由政府統(tǒng)籌推動片區(qū)連片提升。

當(dāng)前，廣州城中村改造兼具自上而下與自下而上的雙重特色。城中村改造如何對標(biāo)國務(wù)院和省委、省政府要求，探索符合未來發(fā)展趨勢的廣州城中村改造路徑？廣州精心設(shè)計了符合自身的新路徑，加強(qiáng)頂層制度設(shè)計，在組織架構(gòu)、人員保障與資金保障方面不斷加注資源，進(jìn)一步帶動社會力量投身城中村改造工作中。

完善組織架構(gòu)，專班實體運(yùn)作。今年，廣州市高位推動城中村改造工作，建立了一套完整高效的運(yùn)作體系。廣州組建了市城中村改造建設(shè)指揮部，并成立了工作專班，進(jìn)行實體化運(yùn)作，負(fù)責(zé)開展城中村改造建設(shè)有關(guān)督辦、協(xié)調(diào)等工作，及時聯(lián)絡(luò)各區(qū)城中村改造建設(shè)指揮部。

一直以來，廣州城中村改造工作受到市委、市政府高度重視，2009年即成立市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組；2015年市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組成立，作為統(tǒng)籌全市更新改造工作的議事協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，各區(qū)也相應(yīng)成立區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組。今年，市城中村改造建設(shè)指揮部和工作專班與各級指揮部將以更完善的管理架構(gòu)和人員保障齊力推動該項工作走深走實。

解決資金難題，擺脫路徑依賴。在新舊動能轉(zhuǎn)換之中，解決新一輪城中村改造“錢從哪來”的問題，方可為改造工作按下“啟動鍵”。接下來，廣州將積極貫徹國務(wù)院指導(dǎo)文件精神，更加強(qiáng)調(diào)對城中村改造的資金支持和風(fēng)險管控。

在資金支持方面，今年，國家、省、市先后釋放鼓勵支持政策，拓寬新一輪城中村改造融資途徑。中央預(yù)算內(nèi)資金、地方政府專項債券、城中村改造專項借款、城中村改造基金等多路資金匯流。目前，廣州市正在積極爭取首批專項借款等政策性資金。同時，也在加緊籌備城中村改造發(fā)展基金，將有效撬動更多社會資本參與城中村改造，拉動有效投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長。

在項目管理方面，廣州市將強(qiáng)化計劃管理，納入城中村改造年度計劃的項目方能享受國家、省、市的優(yōu)惠政策。項目的必要性、可行性在前期階段將得到充分論證，確保落實“先謀后動，動則必快、動則必成”的要求。

站在城中村改造新的坐標(biāo)體系中，廣州堅持系統(tǒng)思維，持續(xù)探索新思路、新模式、新路徑，只因城之大計惠及世代、關(guān)乎萬家。如今，政策東風(fēng)吹至，廣州應(yīng)時而動萬事俱備，順勢而為不負(fù)大城擔(dān)當(dāng)！

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